LE CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE
C’est la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a institué le carnet d’entretien et le décret 2001-477 du 30 mai 2001 qui en définit le contenu.
Tout immeuble en copropriété doit posséder un carnet d’entretien.
I.DEFINITION ET CONTENU
C’est un document qui recense toutes les informations permettant un suivi des travaux importants et des contrats et équipements de l’immeuble.
Le carnet d’entretien permet donc d’assurer un meilleur suivi de l’état de l’immeuble et d’anticiper plus facilement les travaux à réaliser.
C’est l’article 3 du décret 2001-477 qui définit avec précision le contenu du carnet d’entretien.
Le carnet d’entretien mentionne :
-l’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi
-l’identité du syndic en exercice
-les références des contrats d’assurances de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d’échéance de ces contrats.
Article 4 du décret 2001-447 :
Le carnet d’entretien indique également :
– l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
– la référence des contrats d’assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
– s’ils existent, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d’échéance de ces contrats ;
– si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé ;
– s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, le carnet d’entretien peut également mentionner des informations complémentaires que les copropriétaires peuvent décider de faire figurer à la majorité simple à l’ordre de leur assemblée générale comme celles relatives à sa construction ou aux études techniques qui ont pu être menées (article 5 du décret 2001-477).
Sur la forme, le décret ne donne aucune précision particulière.
Cependant, il est à noter que (article 5 du décret):
Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien un chapitre par bâtiment.
Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d’entretien par chacun d’eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des syndicats
II.QUI établit ce document ?
Article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
Le syndic est chargé :
– d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
Autrement dit, c’est le syndic et uniquement lui qui établit le carnet d’entretien. Il a l’obligation de le mettre à jour tous les ans.
Rémunération de l’établissement du carnet d’entretien :
La jurisprudence est partagée :
Dernier arrêt en 2003 qui précise que la tenue du carnet d’entretien n’entre dans le gestion courante que lorsque les informations rendues obligatoires pour son établissement et sa mise à jour ont été recueillies.
En clair, le syndic peut facturer l’établissement du carnet d’entretien mais sa mise à jour ne peut être facturée et rentre dans le gestion courante.
Cette prestation qui est un acte de gestion courante ne peut donc donner lieu à une rémunération supplémentaire.
Cependant, la délivrance d’une copie du carnet d’entretien à un copropriétaire qui en fait la demande peut être facturée. Le montant de cette prestation est librement fixé par le syndic et doit figurer dans son contrat.
III.DESTINATAIRES DU CONTRAT D’ENTRETIEN :
Le carnet d’entretien doit être communiqué à tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat » qui en fera la demande.
En effet, ce document intéresse tout particulièrement les futurs acheteurs puisqu’il leur permet de connaître l’état général de l’immeuble.
Bien souvent, les notaires demandent ce document au syndic qui leur remet avec les pré état datés et des états datés.
Enfin, la loi Alur prévoit d’annexer au carnet d’entretien un diagnostic global de l’immeuble à partir du 1er janvier 2017 .
En bref :
Tout ce qui est inscrit dans le carnet permet de suivre en temps réel l’état de l’immeuble :
- Un carnet d’entretien régulièrement mis à jour permet une plus grande transparence et un meilleur suivi dans la gestion de la copropriété.
- Il permet aux futurs acquéreurs de se faire une idée précise des charges qu’ils devront payer pour les dépenses de travaux.
- Les copropriétaires peuvent le consulter pour savoir quels travaux sont ou vont être réalisés.
- Il contient en outre des informations précieuses sur le ou les bâtiments de la copropriété.